ІСТОРІЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН

Електронний посібник

Головна

Анотація

Теоретичні відомості

Глосарій

Список використанних джерел

Додатки

Питання для заліку

Висновки

Укладачі

ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ ТА ЗЕМЛЕУСТРІЙ В УКРАЇНІ

3.3. Земельні відносини у зарубіжних країнах.

3.3.1.Регулювання земельних відносин в європейських країнах.

3.3.2.Аграрна реформа в країнах ближнього зарубіжжя.

3.3.1. Регулювання земельних відносин в європейських країнах

Аналізуючи систему законодавчого регулювання земельних відносин в Україні, не можна обійти питання при земельний ринок, де відбувається процес переходу прав власності на землю від одних суб’єктів до інших. Тут задіяний складний правовий механізм, який формується на принципі вільного підприємництва як необхідної умови різноманіття форм власності та господарювання.

Проект Твіннінг «Допомога в розвитку відкритого і прозорого ринку сільськогосподарських земель в Україні» орієнтований на підтримку розвитку відкритого і прозорого ринку сільськогосподарських земель відповідно до найкращих стандартів ЄС. Проект сприятиме кращому управлінню сільськогосподарськими землями – як інституційно, так і юридично, а також покращенню професійних умінь. Проект фінансується ЄС, загальний бюджет проекту складає 1,8 млн євро. Його реалізує консорціум у складі Королівства Нідерландів, Федеративної республіки Німеччини та Литовської республіки.

Нашій країні доцільно було б звернутися до світового досвіду країн із ринковою економікою, в тому числі й стосовно ринку сільськогосподарських земель. У більшості держав з так званим вільним оборотом земель існує дозвільна система на відчуження сільськогосподарських земель, в Україні накладено на це мораторій.

Під ринком земель сільськогосподарського призначення, або точніше обігом цих земельних ділянок та прав на них, зазначається не сам акт або право переходу земельних ділянок від одного власника до іншого шляхом продажу або купівлі, а весь комплекс відносин із руху сільгоспугідь від одного користувача до іншого. Комплекс відносин охоплює всі операції по їх продажу, оренді, обміну, передачі у спадщину, переуступці прав, суборенді, тимчасовому або спільному використанню, а також ті чи інші форми передачі відповідних юридичних прав на землю.

Розглянемо досвід регулювання обігу земельних ділянок в європейських країнах.

У Данії закон встановлює верхню межу розміру власного й орендованого землекористування – 150 га сільгоспугідь. Виняток робиться у випадку, якщо фермер доведе, що за специфікою його виробництва потрібно більше землі і ніхто з селян не проти цього. До бажаючих придбати додаткову земельну ділянку ставляться певні вимоги. Орендар і покупець повинні проживати в сільській місцевості не менше 8 років. Якщо розмір ферми буде більше 30 га, то довести свою професійну кваліфікацію, мати досвід роботи в сільському господарстві та не менше 8 років працювати на цій фермі без її продажу і передачі в оренду.

Законом право купувати надається тільки фізичним особам. Юридичні особи не мають права на купівлю й оренду сільськогосподарського угідь. Купівля землі забороняється, якщо вона цінна лише майном або ціна землі не відповідає її реальній вартості.

Ведення земельного кадастру та реєстрації прав у Данії розосереджені між різними міністерствами і відомствами. Питання землеустрою і кадастру веде Національна служба геодезії і кадастру, що підзвітна Міністерству житлового будівництва. Кадастр є основним реєстром земельних ділянок і містить інформацію про нерухому власність та правові обмеження на землю. Данія має три реєстри нерухомості: кадастровий, земельний і муніципальний.

У Болгарії сім'я може мати у власності не більше 30 га. Крім того, в країні діє 10-річний мораторій на продаж земельних ділянок, одержаних у власність із державного і колективного земельного фонду.

У Німеччині жодна ділянка не повинна бути меншою за 1 га. Максимум у користуванні може бути від 400 до 500 га, але це не стосується східних земель (колишньої НДР). На оренду поширюються ті ж обмеження, що і на купівлю.

Земельний ринок ФРН характеризується високим ступенем правової регламентації земельних відносин щодо трансакцій із земельними ділянками. Вони зорієнтовані законодавством на концентрацію сільськогосподарських землеволодінь, оптимізацію розмірів сільськогосподарських підприємств, передусім сімейних селянських господарств.

Широко практикується оренда сільськогосподарських земель із подальшим їх викупом. Застосовується оренда на 10 років і більше.

Німецька система реєстрації прав і кадастру нерухомості складається з двох частин: поземельної книги і кадастру (Grund-buch + Gadastre), які тісно взаємопов’язані. Організація і ведення земельного кадастру здійснюється у федеральних землях Німеччини по-різному. Законотворчою основою для ведення кадастру є Закон землі Гессен «Про кадастр нерухомості та геодезичну зйомку» від 2 жовтня 1992 р.

Кадастр нерухомості містить повну інформацію про нерухомість на всій території, геометричну і семантичну інформацію про земельні ділянки та будови й перебуває у веденні федеральних земель. Відомості кадастру нерухомості є основою для земельних інформаційних систем.

В Австрії передача у власність допустима лише з дозволу комісії з земельного обігу, за умови збереження міцних селянських господарств.

В Іспанії забороняється дроблення селянських господарств нижче встановленого мінімального розміру земельної власності. Не дозволяється одержувати в оренду більше 50 га зрошувальних земель або 1 тис. гектарів екстенсивних пасовищ.

У Фінляндії сільськогосподарська земля може бути передана тільки фермеру або особі, яка бажає ним стати. У разі проживання на віддалі більше 20 км від земельної ділянки – фермер може отримати дозвіл на купівлю.

У Франції власник не може продавати землю будь-кому, а повинен запропонувати її фермерам або сільськогосподарським орендарям. Зміна землекористувача (купівля-продаж або оренда) вимагає дозволу влади.

Земельна політика спрямована передусім на вдосконалення аграрної структури, перерозподіл землі та регулювання ринку сільськогосподарських земель. У процесі перерозподілу земель формується не вільний, а контрольований і досить жорстко обмежений земельний ринок. Передача права власності на земельну ділянку оформляється офіційним документом – купчою, яку готує нотаріус з обов’язковим дотриманням вимог, де фіксуються імена сторін, правова характеристика нерухомого майна, яке відчужується, а також усі зміни правового титулу, місце та дата укладення купчої та факт ознайомлення із змістом сторін угоди. Усі угоди підлягають реєстрації місцевими конторами земельного кадастру.

Для ведення земельно-кадастрових робіт у Франції діє Генеральна дирекція податкових служб та земельних операцій, котра розташована в Парижі, а в кожному департаменті є окремі дирекції податкових служб. Їх підрозділами є податкові центри, кадастрові інспекції, земельні відділи, служби оподаткування, регіональні земельно-кадастрові інформаційні центри.

Порівняємо ситуацію з реєстрацією та адмініструванням земель в деяких країнах Європейського Союзу.

Таблиця 1

Реєстрація та адміністрування права на нерухомість в деяких країнах європейського союзу

Показник	Франція	Німеччина	Італія	Швеція	Великобри-танія	Чеська Республіка	Литва	Словаччина
Права власності чітко визначені	Так	Так	Так	Так	Так	Так	Так	Так
Надійна юридична реєстрація	Так	Так	Так	Так	Так	Так	Так	Так
Кадастрові карти	Так	Так	Так	Так	Так	Так	Так	Так
Інституція, відповідальна за:	Кадастр	Поземельна книга	Агенція території	Іпsкгіvпіп gsmуngig hetеп	Земельний реєстр	Чеській офіс геодезії, картографії та кадастру	Valstybes Lmone Registru Centras	Управління геодезії, картографії та кадастру
- реєстрацію земель
-кадастрове картування	Кадастр	Земельно-кадастрова книга	Кадастр	Офіс картографії
Специфічні проблеми	Немає	Немає	Немає	Немає	Немає	Відсутні власники Відсутні границі	Відсутні власники Відсутні границі	Відсутні власники

З таблиці бачимо, що дані країни мають юридично чітко визначені та гарантовані права власності.

3.3.2. Аграрна реформа у країнах ближнього зарубіжжя

У Польщі законодавчо суттєво обмежені адміністративно-правові інструменти регулювання земельного ринку як у приватному, так і в державному секторі сільського господарства. Держава стимулює ринковий оборот землі, підтримує спеціально створене Агентство сільськогосподарської власності державної казни, здійснює викуп у селянських господарств земель і нерухомості й продає їх перспективним господарствам, малоземельним селянам, молодим селянам, колишнім працівникам державних підприємств, які бажають створити велике господарство на основі договору оренди або купівлі-продажу. Покупець виплачує вартість ділянки протягом 30 років, а якщо хоче розширити господарство, то строк виплати скорочується до 20 років.

Такі пільги сприяють активізації чинників, які беруть участь у формуванні цивілізованого ринкового обороту сільськогосподарських земель.

Формування ринку землі у Російській Федерації регулюється певною мірою Законом «Про оборот земель сільськогосподарського призначення», яким передбачено, що земельні ділянки сільгосппризначення можуть продаватись вільно тільки для виробництва сільськогосподарської продукції при дотриманні обмежень, встановлених Земельним Кодексом Російської Федерації. Земельні ділянки можуть продаватися за ціною, не нижчою за кадастрову, а там, де вона не визначена, – не нижче від нормативної. Законом встановлюється мораторій на перепродаж земельних ділянок строком на п’ять років. Право пріоритетного викупу запропонованих до продажу сільськогосподарських земель надано законом для органів місцевого самоврядування у випадку, якщо ціна, вказана в договорі купівлі-продажу, штучно занижена. Викуплена за таких умов ділянка передається до фонду перерозподілу земель.

В Угорщині, як і в інших східноєвропейських країнах, існують певні обмеження на купівлю-продаж земельних ділянок. Це зумовлено наданням пріоритетного права на купівлю земельної ділянки тим громадянам, які пов’язані із сільськогосподарською діяльністю і здатні забезпечити збереження і підвищення родючості грунтів та охорону земель. Крім того, законом Угорщини «Про податок на землю» встановлено ряд пільг щодо оподаткування земель, а також диференційоване оподаткування залежно від суми річного доходу селян, що займаються сільськогосподарською діяльністю.

У Чехії земельна реформа не супроводжувалася розпаюванням земель. Згідно із законодавством колишні кооперативи трансформувались у приватні юридичні особи, а державні – у кооперативи приватних власників сільськогосподарських угідь (акціонерні товариства та інші).

Земельна та майнова реституція здійснюється безоплатно і у натурі. Право на реституцію землі мають громадяни, які постійно проживають на території Чехії та Словаччини й володіють цією землею.

У Словаччині дозволено організовувати приватні господарства з максимальною кількістю землі 150 га.

Питання для самоконтролю

1. Досвід регулювання обігу земельних ділянок у Данії.

2. Розвиток ринку землі та ведення земельного кадастру у Німеччині.

3. Земельна політика у Франції. Ведення земельно-кадастрових робіт.

4. Державне регулювання ринку землі в Польщі.

5. Формування ринку землі у Російській Федерації.

6. Особливості купівлю-продаж земельних ділянок в Угорщині.

7. Проведення земельної реформи в Чехії.

Попередня тема

На початок

Наступна тема